每月中旬，都是国家统计局公布上月房价的时间点，相较于其他机构而言，统计局公布的数据更加真实，且更具有参考意义。前不久，国家统计局公布了今年1-2月份全国房地产开发投资情况，数据显示：全国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%。2月份全国住房景气指数为96.93。今年前两月全国商品房累计均价为9845元/平方米，同比跌幅为10.7%。
土地方面，数据显示今年1-2月，房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%。其中，国内贷款4105亿元，同比下降21.1%；利用外资7亿元，下降27.4%；自筹资金7757亿元，下降6.2%；定金及预收款8027亿元，下降27.0%；个人按揭贷款4124亿元，下降16.9%。对此，易居研究院总监严跃进表示，地产开发投资增速位于5%以下的水平，属于偏冷区间。土地购置数据非常萧条，至少从历史数据看，也是历史低点。
通过上述数据，我们能够得出3个结论：首先是房价方面，随着楼市持续不断地调控下，当前房价正在逐渐回归理性，自2021年下半年以来整体呈现下行趋势，如今已经回落至2年以前的房价水平。其次是对于当前购房者来说，随着楼市下行越来越多的购房者暂时搁置了购房计划，在过去房价大涨的时候住房景气指数基本上都超过了100。最后是对于开发商来说，过去随意“拍地建房”的时期已经不复存在，现在已经开始大幅收缩建设规模。
种种迹象表明，当前楼市正逐渐朝着理性的方向发展，相较于过去高层会议屡次强调的“不以房地产作为短期刺激经济的手段”、“稳房价、稳地价、稳预期”的阐述，当前楼市正逐渐回归“良性循环”。举个简单的例子，过去楼市调控往往都是“限购”、“限售”等方式来抑制房价大涨，但如今已经有23座城市通过发布“限跌令”的方式来防止房价大跌。
但需要注意的是，目前房价依旧处于较高的水平是不争的事实。根据诸葛找房数据显示，2021年百城房价收入比为12.0，按照国际标准，合理的房价收入比为3.0-6.0，由此可见当前整体房价依旧偏高。特别是对于一些热点城市来说，比如福州、杭州、北京、上海，房价收入比超过20.0，深圳、厦门、三亚房价收入比更是超过30.，一线城市2021年房价收入比为27.7，二线城市房价收入比为13.5，买房难度很大。
与此同时，央媒也多次发文指出了当前房价过高的问题。比如新华社曾发文《楼市拐点隐现，房贷利率仍有上涨空间》，其中明确指出：当前时期，我国绝大多数城市房价都偏高，亟需调整。无独有偶，央媒经济日报在其文章《别让高房价吓跑大城市的年轻人》也直言不讳表示：一个城市房价太高，把年轻人都逼走了，建议采取措施控制房价，现在很多城市的高房价对年轻人不友好，亟需给楼市降温。用8个字来总结央媒的观点就是“房价偏高，亟需调整”。
那么房价应该回落到什么水平才是“合理”的呢？对此金融专家朱云来给出了自己的看法：现在的房价应该下跌27%才是合理水平。按照国家统计局给出的数据，意味着整体房价应该回落至7580元/㎡。那么该数据是如何算出来的呢？公开资料显示当前我国城镇家庭人均住房面积约为40㎡，也就意味着人均住房价值约为30万元，统计局数据显示2021年城镇人均可支配收入为47412元，算出整体住房收入比为6.39，已经接近房价收入比的合理标准水平。
随着楼市大环境的改变，未来房价或“不得不降”，主要有三个方面的原因，首先是在楼市持续的调控下，住房的投机属性在逐渐消除，正逐渐回归居住属性，换言之真正住房需求得以体现。根据央行公布的数据显示，截至2019年12月，我国居民住房持有率已经超过96%，如今已经过去两年时间，不难推断出剩余的住房需求将会进一步减少。
反观住房供应，当前已经出现了明显的过剩问题。易居研究院数据显示，2021年狭义库存小幅增至6.1亿平，去化周期由2021年10月末的15.94个月上涨至16.96个月，显著高于2020年同期水平，广义库存为36.56亿米。按照每套房100平米来计算，相当于有3600万套房等待销售，足以满足上亿人的住房需求。根据基本经济学原理，在供大于求的大趋势下，商品的价格会下跌，而住房本质上也是一种“商品”。
其次是对于房价下跌的底线问题，有两位代表性的人物也透过底线，其一是融创董事长孙宏斌，孙宏斌在某次采访中直言表示：“房价调控的威力不可小觑，未来购房需求和房价都会出现逆转。如果房价下跌超过30%，那我们（这里指房企）就都死了”，而这一数据与上文专家提出的数据不谋而合。其二是潘石屹，潘石屹给出的底线更加低，认为一旦房价下跌超过20%，那么很多房企就会“消失”。
最后是房产税如今已经到了实质性推进阶段。经过十多年的筹划，如今百姓千呼万唤的房产税终于已经按下了加速键：2021年5月11日，财政部会同四部门在北京召开了房地产税改革试点工作座谈会，首次加入了“试点”理念。10月23日，高层会议通过部分地区开展房地产税改革试点工作。房产税的调控威力不容小觑，金融专家黄奇帆表示：“一旦将税率设置在3%左右，就无人敢炒房了”。
需要注意的是，上述提出的27%并不是针对所有城市，每个城市之间泡沫程度不一样，因此下跌空间也会不同。比如随着当前楼市持续不断分化下，许多偏远城市已经出现了人口持续流出的问题，由于住房需求的减少，整体房价也出现了连续阴跌的情况，因此对于这些城市来说房价并没有那么大的回落空间。但对于当前许多热点城市来说，比如四个一线城市，平均房价高达6.6万元每平米，即使下跌27%也超过了5万元每平米，因此回落空间会更高一些。
正如央媒人民日报发文说的那样：我们不能再走房地产拉动经济发展的老路了，高房价问题亟待解决，数以万计的普通市民，更迫切希望房地产能够回归居住本源，房价能回归合理水平。只有房价真正回到了合理的水平，百姓买房难度降低后，整体的消费能力才会上涨，实体经济边缘化的问题也得以解决。
从3.5万跌至1.8万，房子依旧卖不掉！老业主：根本没想过房价会跌
对于当前的楼市，已经呈现出了两种对立的观点。一部分购房者认为，随着楼市持续地调控下，当前楼市已经明显遇冷，下行趋势明显，说明楼市泡沫在迅速消除，未来房价会出现进一步大跌，因此目前不是买房的好时机，买房等于“高位接盘”。另一部分购房者认为，未来房价还会进一步大涨，原因在于当前越来越多的城市放松了调控，并不断发布新规来刺激购房需求，因此当下是“抄底”的好时机，应该抓紧时机买房。
根据一系列数据显示，当前楼市的确处于下行期，以刚过去的2月为例，一二三四线城市成交量总体回落，房企百强房企操盘销售金额同比大降47%，前百前十房企门槛均“腰斩”。但另一方面，当前很多城市也在对于调控进行松绑，比如降低首付比例、降低房贷利率、公积金贷款放松等。由此可见，当前楼市已经进入了比较尴尬的局面，一边是调控松绑，另一边却是市场下行。
那么究竟如何判断当前楼市形势呢？我们可以参考二手房市场，许多人都将二手房市场称作楼市“晴雨表”，原因在于新房市场受到政策干扰较大，而二手房主要是个人选择为主，最能体现当下最真实的市场状况。根据相关数据显示，一线城市中广州挂牌量最高，已经接近十万套，其次是北京，挂牌量高达8.3万套；新一线城市上涨幅度更为明显，重庆、天津、成都、沈阳、武汉、苏州、西安挂牌量均超过十万套，分别为17.2万、15.2万、14.2万、13.9万、12.2万、10.6万、10.2万套。
问题在于，尽管2021年下半年楼市处于下行周期，但对于上述这些热点城市来说，整体房价还是在缓慢上涨，涨幅相较于过去收缩了一些，由此可见推动二手房挂牌量上涨的群体必然不是刚需，对于刚需来说只有所在城市房价出现大幅下跌才有可能考虑抛售房产。因此，造成这些热点城市二手房挂牌量持续增加的只有可能是炒房客、囤房族等投资房产群体。
原因很简单，著名房产专家冯仑曾说过，对于炒房客投资者来说，考虑到二手房房贷利率、持房成本、折旧率等多个因素，需要房价涨幅大于9%才能够盈利。显然上述这些热点城市涨幅并没有高于9%，换言之对于投资房产的群体来说，已经出现了亏损的情况，因此才会纷纷抛售房产，避免随着楼市持续调控下房价涨幅进一步收缩，或者是房产税落地的时候抛售房子遇到的“无人接盘”的问题。
炒房客投资者持续抛售多余房产，意味着住房的金融投机属性逐渐消除，对于大城市来说已经出现了持续抛售多余房产的现状了，那么对于小城市来说则会出现什么问题呢？过去有这样一类城市，地段位于大城市周边的大型社区或居民点、人口相对集中，这里的人口白天前往大城市工作，晚上回到城市生活，因此也往往被称为“睡城”，最典型的睡城比如燕郊、大厂、香河等地区。
今天要讲述的主角，就是被称为“第一睡城”的燕郊。根据相关数据显示，2006年-2016年，燕郊人口数量从12万骤增至120万人，足足增长了1000%，作为许多北漂族的造梦之地，虽然燕郊属于河北廊坊，但实际上距离北京更近，距离北京天安门广场只有35公里，在得天独厚的地理优势下，吸引了大量人口流入，因此也往往被人称为“环京一哥”。
相关数据显示，2009年燕郊房价仅为4000元/㎡，2014年就成功突破了万元大关，一方面是棚改的不断推进、另一方面是人口的持续流入带来大量的住房需求，因此燕郊的房价也不可避免的出现了大涨的情况，吸引了很多炒房客投资者以及各路开发商，短短3年时间，燕郊房价就从1万元上涨至3.5万元，部分楼盘达到4万元以上，当地炒房客普遍认为燕郊房价2年内能够突破5万，5年内可冲击10万元。
但可惜的是，没能等到房价进一步大涨，燕郊却迎来了一系列严厉的调控措施：外地户籍需有3年社保或纳税证明，并且限购一套，本地户籍限购两套。这也就意味着一夜之间，许多在北京工作的人，失去了在燕郊的买房资格，对于炒房客投资者来说，更是面临房子“无人接盘”的问题。这也就导致了短时间内燕郊房价开始迅速回落，根据最新房价数据显示，燕郊目前平均房价已经跌至1.8万元/㎡，几近“腰斩”。
然而真实情况却更加糟糕，一位网友自曝，恰逢燕郊房价上涨，2016年的时候，该网友在燕郊以430万元投资了一套140㎡的住房，其中贷款部分为300万元，四年的时间还了大约80余万元的房贷，其中只有16万元是本金，2020年上半年这套房子价值约300万元，相当于贬值30%，于是该网友只能选择在网上挂牌出售及时止损，但没想到燕郊的房价还在持续阴跌，于是该网友只能不断下调挂牌价格。
令该网友心酸的是，如今房子已经挂牌到230万元了，较当初入手时折价了50%，并且还免费附赠车位，但过去两年只有少数几个人过来看过房，最终都因价格太高而未能成交，目前依旧在挂牌出售。该网友表示当时一起投资的朋友，已经选择弃房断供，为此承担了20万元的律师费用，最后算下来亏了两百多万元，房子也没了，还因此背上了一身债务。
根据经济观察报报道，截至2021年12月16日，在不算重复拍卖的情况下，2021年燕郊法拍房数量为818套，相较2020年增长60%，较2019年增长了340%。无独有偶，与燕郊相邻的大厂、香河等地区都出现了类似的情况，随着楼市持续调控下，房价进入了持续阴跌的周期，人口开始持续流出，越来越多的投资者无奈只能选择弃房断供。
由此可见，随着楼市持续地调控下，越来越多的城市房价泡沫正在逐渐消除，对于当前楼市来说，已经出现了人口持续的“分化”情况，未来会有更多的城市因为人口持续流出而出现房价持续阴跌的问题。因此对于今明两年准备买房的家庭来说，不要抱着投资捡便宜的心态去买房了，有条件的话最好选择人口持续流入的热点城市，房子抗跌能力比较强，与此同时也不要背负过高的负债买房。
